Доход на потом. Какое жилье перспективнее с точки зрения потенциала роста цены


Admin Published 2 months ago

Эксперты в один голос говорят, что самый дешевый вариант приобретения жилья — на стадии котлована, когда риски наиболее высоки и ждать сдачи дома нужно еще 2–3 года. Такая недвижимость все время дорожает (за исключением недостроев), поэтому большая часть покупателей готовы рискнуть.

По данным КЦ "Петербургская недвижимость", наиболее ликвидные объекты в пользующихся спросом локациях и районах, к которым относятся территории сложившейся застройки, редевелопмент, дома вблизи станций метро и т. д., дорожают в пределах 25–45%. Апартаменты набирают в цене еще быстрее. "В начале строительства, 2 года назад, мы продавали юниты по 1,8–1,9 млн рублей, сейчас они стоят 3,2–3,3 млн рублей. Рост почти на 50%", — рассказал Константин Сторожев, генеральный директор ООО "Вало Сервис" (УК VALO). Впрочем, и это не рекорд: 10 лет назад при покупке жилья в ЖК "GusiЛебеди" от компании "КВС" можно было удвоить вложения: продажи начались по 45 тыс. рублей за 1 м2, а на завершающей стадии цена доходила до 110 тыс. рублей за 1 м2. Впрочем, таких доходностей уже нет.

После ввода дома в эксплуатацию стоимость недвижимости продолжает меняться. Но где–то она растет, а где–то падает. Как говорят участники рынка, основные факторы, влияющие на статистику, — локация и качество строительства. "В долгосрочной перспективе на динамику цен может повлиять и развитие локации. Например, сейчас Петровский остров занимает последнее место в рейтинге элитных локаций со стартовой ценой от 279 тыс. рублей за 1 м2. Если территорию не испортят с точки зрения планировочной структуры, благоустройства и так далее, то последние проекты, которые там появятся, будут продаваться гораздо дороже. Ведь там будет уже сформировавшаяся среда", — поясняет Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.

Еще один пример — Васильевский остров, где в локации последних линий была преимущественно промышленная застройка, которая подверглась редевелопменту. Если рассматривать жилье бизнес–класса, то здесь за последние 10 лет цена "квадрата" на первичном рынке выросла на 30–40%, достигнув отметки 170 тыс. рублей. Так же и на Петроградской стороне. "В начале 2000–х территория за Малым пр. П.С. и Чкаловским пр. была не востребована, там никто не строил, но после появления нескольких крупных жилых комплексов территория воспринимается более лояльно. То есть должна накопиться какая–то критическая масса проектов, в том числе и социальной составляющей, для того чтобы имидж локации начал улучшаться", — говорит эксперт.

Построенное жилье может дорожать, если дом быстро заселяется, активно осваивается и "живет". "Есть проекты, которые вроде бы завершены, но заселяются медленно. Это может быть связано с большим количеством инвестиционных квартир или с тем, что продажи шли плохо и квартиры были переданы банковским структурам или подрядчикам. То есть реально процесс продаж не закончен. В таком полупустом доме цена на квартиры не растет", — добавляет Марина Агеева, директор по маркетингу ГК "Красная стрела".

"На протяжении строительства объекта динамика цен определяется главным образом политикой застройщика, отражающей его видение рынка, принятую финансовую модель, управленческие и технологические особенности. После ввода в эксплуатацию вопросы ценообразования переходят в руки отдельно взятым собственникам, которые один на один взаимодействуют со вторичным рынком недвижимости. Наибольший потенциал здесь показывают объекты, расположенные в обжитых локациях города, располагающие необходимой инфраструктурой, отличающиеся продуманной архитектурно–планировочной концепцией", — уверена Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению компании "СПб Реновация".

По мнению Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра "Петербургская недвижимость", наибольшим потенциалом обладают объекты в историческом центре (центральные районы), а также объекты редевелопмента и статусные локации (вдоль Московского пр., около станции метро "Фрунзенская", вдоль Большого Сампсониевского пр., вблизи парка Сосновка и др.). "Объекты в основном комфорт+ и бизнес–класса, имеют отличное местоположение, находятся близко к центру города, обладают видовыми характеристиками, расположены в кварталах со сложившейся инфраструктурой. В спальных районах наибольшим потенциалом обладают проекты, расположенные в пешеходной доступности от метро", — говорит она. Впрочем, везет не всегда и не всем. "Так, например, в ряде проектов за КАД цены на вторичном рынке либо не растут, либо растут медленнее, чем в целом по рынку. Чтобы быстро продать квартиру, приходится давать большую скидку с первоначальной цены — до 10–15%. Но даже с такими условиями найти покупателя непросто", — рассказывает Владимир Гаврильчук, генеральный директор АН "Адвекс". "Зачастую низкий спрос обусловлен неудачным местоположением, отсутствием дорог и проездов, нарушением строительных норм ("аммиачные дома"), конкурентным окружением из возводимых зданий с более высоким качеством продукта. Много свободного предложения в уже сданных домах, расположенных по обеим сторонам от КАД. Эти районы опередили развитие городской инфраструктуры: жителям ежедневно приходится преодолевать немалые расстояния, чтобы попасть на работу или просто сходить в кино", — говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.

Впрочем, Сергей Мохнарь, директор по продажам ГК "ПСК", считает, что сейчас в Петербурге нет районов, которые бы определяли обязательное снижение цены в ближайшей перспективе. "Хотя бы просто из–за инфляции, но цены все равно растут", — полагает он.